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Vous avez un bien immobilier que vous souhaitez louer et vous voulez savoir comment ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs. Nous allons voir çà de plus près dans cet article.
Les impôts fonciers
Les impôts fonciers sont une obligation qui incombe aux propriétaires d’un bien immobilier.
Ils sont calculés en fonction de la valeur locative cadastrale du bien, mais aussi des caractéristiques propres à ce dernier (nombre de pièces, équipements, superficie…) et des critères du marché local pour déterminer le loyer auquel les biens similaires peuvent être loués.
Les impôts fonciers sont composés : – Des prélèvements sociaux : CSG-CRDS, CRDS, contribution additionnelle RSA… – De l’impôt sur le revenu (IR) : IRPP, PFL… – De la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) : TFPNB est due par tout propriétaire ou usufruitier d’immeuble bâti ou non bâti. Elle est calculée en appliquant un taux voté par la commune à la valeur locative cadastrale du bien.
La taxe est payable au Trésor public au plus tard le 15 octobre suivant l’année de réalisation de l’imposition.
Les impôts fonciers se décomposent en 2 catégories : – Les taxes locales spéciales établies pour frais de gestion et d’assiette des taxes ménages ; – Les taxes spéciales instituées pour frais professionnels ou exceptionnelles.
La taxe d’habitation
Les impôts locatifs sont une taxe perçue pour le compte des collectivités locales, dont les revenus issus de cette taxe sont affectés aux dépenses d’équipement et de fonctionnement des collectivités.
Les propriétaires bailleurs peuvent choisir entre plusieurs types d’imposition : – L’imposition au réel qui consiste à déclarer chaque année le montant du loyer encaissé par le propriétaire.
Le taux est alors celui en vigueur dans la commune où se situe l’habitation. – L’imposition au forfait qui consiste à appliquer un taux moyen sur la valeur locative cadastrale du bien. Cette option est souvent privilégiée par les personnes disposant de biens loués en meublé professionnel ou non-professionnel. – L‘abattement forfaitaire de 50% sur le montant brut des recettes locatives : Ce système a été mis en place afin de simplifier la gestion fiscale des bailleurs, car il ne nécessite pas de déclaration annuelle du bénéfice réalisé.
Il concerne les locations non meublées donnant lieu à loyer inférieur à 15 000€/an et dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas 70 000€ pour un couple sans enfants et 35 000€ avec un seul enfant à charge (voir plafonds).
La taxe foncière
La taxe foncière est une taxe annuelle qui ne concerne que les propriétaires d’un bien immobilier. Elle peut être perçue par les collectivités locales, dont le montant est fixé par le conseil municipal.
Le montant de la taxe foncière est calculé en multipliant la valeur locative cadastrale du bien (valeur réelle du bien) par un taux fixé au niveau communal.
La valeur locative cadastrale correspond à la valeur locative des biens immobiliers, c’est-à-dire la valeur de marché des biens immobiliers dans une commune donnée. Elle constitue l’assiette de base sur laquelle sont calculés les impôts locaux (taxe foncière et taxe d’habitation).
La taxe foncière est basée sur plusieurs éléments : – La superficie totale du logement ou du terrain – Les équipements fixes attachés au logement comme les équipements sanitaires, etc… – Les caractéristiques spécifiques de certaines constructions comme les piscines
La taxe d’habitation et de foncier
Avec la hausse des taux d’intérêt, et malgré les différentes mesures prises par l’Etat pour encourager les particuliers à investir dans l’immobilier locatif, le marché de l’investissement locatif est un secteur qui peine à décoller. Si vous êtes intéressés par ce type d’opération, il est important de connaître les points clés que doit avoir un investissement immobilier.
La fiscalité immobilière : Il existe plusieurs types de dispositifs fiscaux afin de réduire la fiscalité sur les revenus locatifs.
Il y a notamment le régime micro-foncier qui permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 30 % sur le montant des loyers encaissés. Cependant, cet abattement n’est pas applicable si le propriétaire a opté pour un régime réel. Une autre possibilité est offerte aux propriétaires bailleurs souhaitant louer une partie du logement qu’ils occupent eux-mêmes en tant que résidence principale.
Ils peuvent alors déduire 100 % des charges liées à cette location (intérêts d’emprunt, frais divers…).
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) : Ce statut offre une fiscalité attractive et permet à un propriétaire bailleur de louer son bien meublé et donc sans impôt sur ses revenus locatifs. Pour bénéficier du statut LMNP, il faut obtenir le label « Loueur Meublé Non Professionnel ».
Les impôts locaux
Les impôts locaux sont une taxe directement prélevée par l’État sur les propriétaires.
Il s’agit d’une taxe départementale ou communale. Cette taxe est due par tout occupant d’un local, qu’il soit propriétaire ou locataire.
La base de calcul de la taxe foncière se compose des éléments suivants : le logement bâti et non bâti, les terres agricoles et les terrains constructibles. Dans certaines villes, il est possible de réduire le montant de cette taxe en vertu du dispositif « Borloo » ou « Robien ».
L’impôt foncier est donc un impôt qui vient en plus des autres impôts existants (impôt sur le revenu, CSG/CRDS…).
L’impôt foncier pour une résidence principale n’est pas soumis à l’abattement forfaitaire de 10 % pour frais professionnels (sauf exceptions). En revanche, si vous êtes éligible au dispositif « Borloo » ou « Robien », vous pouvez réduire votre impôt foncier jusqu’à 85 % du montant total des travaux réalisés (voir aussi la rubrique « Vos avantages »).
La taxe foncière urbaine
La taxe foncière urbaine est une imposition localisée qui est prélevée par les collectivités locales. Elle est due par tout propriétaire d’un bien immobilier situé en zone urbaine (les villes, les départements et la région) à partir du 1er janvier de l’année suivant celle de l’achèvement des travaux ou du changement de destination des locaux.
La taxe foncière sera établie sur la valeur locative cadastrale du bien, augmentée d’une valeur forfaitaire représentative de la construction, des aménagements et des installations que le contribuable a réalisés. Ainsi, si le montant de votre taxe foncière atteint plusieurs centaines d’euros, vous pouvez demander un dégrèvement à titre exceptionnel lorsque vous remplissez certaines conditions ; notamment si votre revenu fiscal pour l’année précédente ne dépasse pas 25 000 € pour un couple soumis à une imposition commune. Ce plafond peut être majoré en fonction du nombre d’enfants à charge.
Le calcul de la taxe foncière se base sur les mêmes critères que ceux utilisés pour le calcul des impôts: la situation géographique et le type de logement (maison ou appartement).
La taxe foncière sert au financement des services publics municipaux (ramassage des ordures ménagères, assainissement…), dans les communes ayant adopté un budget annexe spécifique pour cette compétence; elle participe également au financement des transports publics urbains; elle aide aussi financièrement certains projets (réalisation ou réfection d’installations sportives…). Pour en savoir plus : www.impots.gouv.fr
Vous pouvez déduire de vos revenus locatifs l’intégralité des charges liées à la location, y compris les intérêts d’emprunt. Vous n’avez pas à tenir compte des frais de gestion ou d’assurance.